11 jan Opmerkelijk: te late huuropzegging is voor huurder geen ramp
Het komt nogal eens voor: te late huuropzeggingen. En met enige regelmaat leidt dit tot geschillen en procedures tussen huurder en verhuurder. De belangen kunnen aan beide kanten groot zijn. Wendela Raas, Netherlands Managing Partner van Dentons Boekel bespreekt een opmerkelijk en zeer recent vonnis van het gerechtshof Den Bosch.
Uitgangspunt is dat een huurder zich stipt dient te houden aan de overeengekomen opzegtermijn. De afgelopen jaren hebben verschillende uitspraken de revue gepasseerd waarbij te late opzeggingen door de rechter werden afgestraft.
Des te opmerkelijker is de uitspraak waar hof Den Bosch het jaar mee begint. Op 2 januari 2018 wees dit hof een arrest dat relevant is voor de rechtspraktijk en de komende tijd ongetwijfeld veel zal worden aangehaald in procedures.
Eenvoudige casus
Huurder huurt bedrijfsruimte volgens ex artikel 7:230a BW (kantoorruimte en overige bedrijfsruimte), waarbij de huurtermijn steeds met een jaar wordt verlengd. Partijen zijn een opzegtermijn van 6 maanden overeengekomen.
Op enig moment ontvangt de verhuurder een opzeggingsbrief. De brief is ongedateerd en persoonlijk bezorgd. Partijen verschillen van mening over de datum waarop deze brief is bezorgd en ontvangen: voor of na de uiterste opzegdatum. Verhuurder stelt dat de brief ná de uiterste opzegdatum is ontvangen, wat dus te laat is. Hierdoor zou een nieuwe termijn van een jaar zijn gaan lopen.
Het hof concludeert dat de opzeggingsbrief te laat is bezorgd. Uit getuigenverhoren wordt niet duidelijk wat de exacte datum is geweest, maar het hof neemt aan dat de brief minimaal twee tot maximaal tien dagen te laat is bezorgd.
Wat er dan gebeurt…
De opzegging was dus evident te laat. Vervolgens gebeurt er iets opmerkelijks. Het hof oordeelt dat de verhuurder zich niet mag beroepen op de te late opzegging. Want, zo overweegt het hof, het belang van de verhuurder is vooral gelegen in het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden. Gezien de termijn hiervoor maar met twee tot tien dagen is verkort, is verhuurder niet of nauwelijks in zijn belangen geschaad. Ik citeer de belangrijkste overwegingen:
‘Het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval is de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met twee tot tien dagen verkort. Naar het oordeel van het hof is dit een zo minimale overschrijding dat daarmee het belang van bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Omstandigheden die meebrengen dat in dit geval het niet exact voldoen aan de volledige opzeggingstermijn van zes maanden moet leiden tot het voorbijgaan aan de opzegging, zijn naar het oordeel van het hof niet voldoende gesteld of gebleken.’
U bent niet de enige
Indien u als lezer verbaasd bent over deze uitspraak, dan kunt u zich troosten met de gedachte dat u niet de enige bent. Niet al te lang geleden, in 2016, heeft het arrest van de Hoge Raad inzake Oracle nog het nieuws gehaald. Daarin werd het oordeel van hof Amsterdam in stand gelaten dat in beginsel een overschrijding van de opzegtermijn fataal is. Uitzonderingen zijn denkbaar, maar de lat ligt hoog.
Ik heb destijds zelf dit arrest in het Vastgoedjournaal becommentarieerd, en heb aangegeven te ondersteunen dat uitzonderingen op deze strikte regel denkbaar zijn. Te denken valt in de eerste plaats aan de situatie dat de verhuurder wist dat de huurder zou opzeggen, bijvoorbeeld omdat dit al mondeling was medegedeeld. Als de opzeggingsbrief dan kort daarna, maar na de uiterste opzegdatum, wordt ontvangen, kan dit verschoonbaar zijn.
De bewijslast ligt bij de huurder, en die zal moeten aantonen dat de mededeling aan de verhuurder is gedaan. Er zijn nog wel meer situaties te bedenken waarin het vanwege bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder een beroep doet op een te late opzegging.
Afspraak is afspraak
Wat echter niet kan, althans naar mijn mening niet, is dat een te late opzegging wordt geaccepteerd omdat de verhuurder niet heeft aangetoond dat hij is benadeeld door de verkorte termijn. Bijvoorbeeld bij zijn zoektocht naar een nieuwe huurder. Dat hoeft de verhuurder niet aan te tonen. Het belang van een verhuurder bij naleving van de opzegtermijn is immers in eerste plaats gelegen in de rechtszekerheid. Afspraak is afspraak. Als een termijn van 6 maanden is overeengekomen, dan dienen partijen zich daaraan te houden. Het belang (voor beide partijen overigens) is dat zij weten waar ze aan toe zijn.
Waar eindigt redenering hof?
Als de redenering van het hof wordt doorgetrokken, waar eindigt die dan? Tien dagen op een opzegtermijn van 6 maanden acht het hof niet genoeg om de belangen van de verhuurder te schaden. Bij een opzegtermijn van 12 maanden kan dan hetzelfde gezegd worden over een termijnoverschrijding van twintig dagen (bijna drie weken)? En als inderdaad de termijn voor het zoeken van een nieuwe huurder het belangrijkste criterium is, hoe moet dan worden omgegaan met een pand waar leegstand in komt omdat geen nieuwe huurder te vinden is? Is dan een overschrijding van de opzegtermijn met meerdere maanden geen probleem, omdat het uiteindelijk de verhuurder – die toch geen nieuwe huurder zou hebben gevonden – niet schaadt in zijn belangen?
Onmogelijke bewijslast
En – misschien wel het belangrijkste – hoe moet de verhuurder bewijzen dat de termijnoverschrijding zijn belangen heeft geschaad, of met andere woorden; dat hij met inachtneming van de juiste termijn wél een huurder zou hebben gevonden? Dat is doorgaans een moeilijke, zo niet onmogelijke, bewijslast.
Het is anders. De verhuurder is, net als de huurder, gebaat bij rechtszekerheid. Voor de verhuurder die zich zorgen maakt over toekomstige leegstand is de uiterste opzegdatum van groot belang. Op die datum weet hij immers of zijn pand weer een huurperiode is verhuurd, alsook tegen welke voorwaarden. Deze verhuurder hoeft niet dagen, weken of zelfs maanden te wachten of er alsnog een opzegging komt. Om vervolgens af te moeten wachten of een rechter oordeelt of de verhuurder voldoende heeft aangetoond dat die te late opzegging in deze concrete situatie in zijn nadeel was of niet.
Hoewel ik, als gezegd, meen dat zich situaties kunnen voordoen dat een te late opzegging verschoonbaar is, dient die lat hoog te liggen. Uitgangspunt is en moet zijn de rechtszekerheid, die uiteindelijk in het belang van alle partijen bij een overeenkomst is.
Advies
Voor de verhuurder in deze kwestie heb ik een ongevraagd advies. Ga in cassatie. Ik vermoed dat de Hoge Raad korte metten maakt met dit nieuwjaarsarrest.
Geschreven door Wendela Raas van Dentons Boekel
Afkomstig van het Vastgoed Journaal