24 nov Wanbetalende huurder? ‘Ga gewoon eens in hoger beroep!’
Veel verhuurders herkennen het volgende. Een huurder betaalt altijd onregelmatig. Het komt zelfs een keer tot een vonnis tot ontruiming, maar je treft een regeling met de huurder. Die regeling wordt niet nagekomen en er ontstaat een nieuwe achterstand. Het oude vonnis alsnog ten uitvoer laten leggen is meestal geen optie.
De rechtbank wordt om een nieuw ontruimingsvonnis gevraagd en omdat de huurder een dag voor de zitting alles betaalt, wordt je vordering door de kantonrechter afgewezen en wordt je ook nog eens in de kosten van de procedure veroordeeld!
Wat te doen?
De meeste verhuurders leggen zich erbij neer en het is vaak wachten tot de huurder opnieuw een achterstand laat ontstaan. Je kunt als verhuurder ook in hoger beroep, maar veel verhuurders doen dat toch niet. Dat is een gemiste kans. Het Gerechtshof denkt vaak heel anders over de zaken en volgt een veel strakkere lijn als het aankomt op ontbinding van de huurovereenkomst.
Praktijkcasus
Een recent voorbeeld is de uitspraak van het Hof Amsterdam van 29 augustus 2017. Hier ging het om een huurder die al vanaf 1999 een woning huurde, maar vanaf 2013 onregelmatig is gaan betalen. Er wordt in 2013 een vonnis gewezen, maar de huurder mag op grond van een regeling in de woning blijven. Er ontstaan weer heel regelmatig achterstanden en in 2015 stapt de verhuurder nogmaals naar de rechter. Een dag voor de zitting wordt de achterstand betaald. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming af omdat er betaald is, het eerdere vonnis al een paar jaar oud is en de huurder al zo lang in de woning woont. Hardnekkig nonchalant betalingsgedrag Het Hof denkt er anders over. Volgens het Hof is er sprake van hardnekkig nonchalant betalingsgedrag dat zelfs tijdens het hoger beroep voort heeft geduurd. Door de voortdurende achterstalligheid in betalingen dwingt huurster verhuurder keer op keer herinnerings- en sommatiebrieven te (laten) schrijven en daarvoor kosten te maken. Het Hof hanteert vervolgens de toets van artikel 6:265 BW volgens de vaste rechtspraak van de Hoge Raad:
‘’Iedere tekortkoming geeft grond voor ontbinding van een overeenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’’
Ontbinding gerechtvaardigd
De wanbetaling door huurster is, gezien het voorgaande, zeker niet van geringe betekenis en de conclusie is dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Ondanks dat de huurder op enig moment weer is gaan betalen en er nog maar een zeer geringe achterstand bestond.
Geschreven door Marc Roepel