08 dec Wetswijziging Huurrecht
Sinds 2015 was er sprake van een wetswijziging op het gebied van Huurrecht. Dergelijke veranderingen nemen logischerwijs wat tijd in beslag. Februari 2016 stemde de Eerste Kamer in met de voorgestelde wetswijziging van onze Minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok. De nieuwe wet is juli dit jaar in werking getreden.
De huidige situatie
Tot 1 juli 2016 was het slechts in beperkte mate mogelijk huurcontracten voor kortere perioden te sluiten. Enkel voor te koop staande woningen was het mogelijk huurders te beperken in hun huurbescherming, en wel via de Leegstandswet.
Doorgaans worden huurcontracten, voor en door commerciële verhuurders, gesloten voor tenminste 12 maanden, welke automatisch overgaat op contracten voor onbepaalde tijd. Dit heeft helaas geresulteerd in huurders die langere perioden in woningen verbleven met relatief lage huurprijzen. De jaarlijkse huurverhoging zet geen zoden aan de dijk, huurprijzen blijven achter op marktconforme huurprijzen en huurprijzen op basis van het Woning Waarderingsstelsel.
Ook wordt een verhuurder belemmerd in de vrijheid om een appartementsrecht leeg te krijgen om bijvoorbeeld te verkopen.
Meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten
Per 1 juli 2016 wordt verhuurders de mogelijkheid geboden contracten voor kortere perioden te sluiten:
- Voor zelfstandige woonruimten kan een contract worden gesloten met een maximum looptijd van 2 jaar;
- Voor onzelfstandige woonruimten kan een contract worden gesloten met een maximum looptijd van 5 jaar.
Er zijn natuurlijk wat spelregels waar we u graag hierna over informeren.
Zelfstandige woonruimten
Het tijdelijke contract kunt u aanbieden aan de desbetreffende huurder voor een maximale periode van 2 jaar. Korter, dus enkele maanden, is ook een mogelijkheid. Daarbij geldt dat u diezelfde huurder niet opnieuw een tijdelijk contract mag aanbieden voor de desbetreffende woning. Wilt u het contract met deze huurder toch verlengen, dan wordt dit automatisch een contract voor onbepaalde tijd. In het huurcontract wordt opgenomen om welke periode het gaat en wat de einddatum van het contract is.
Opzegging van het tijdelijke contract moet (maximaal 3 maanden, maar) minstens 1 maand van tevoren aan huurder schriftelijk kenbaar worden gemaakt. Ook in de schriftelijke opzegging wordt gemeld wanneer dit contract eindigt.
Laat verhuurder de mogelijkheid lopen om het contract te beëindigen, dan wordt dit contract van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd.
Bij beëindiging is het belangrijk van verhuurder na einde huurcontract geen huurbetalingen meer te accepteren.
Keerzijde van deze medaille is dat huurder het contract tussentijds kan beëindigen met inachtneming van ten minste 1 maand. Dit dient de huurder – als ook bij contracten voor onbepaalde tijd – schriftelijk te doen. Verhuurder heeft – afgezien van de wettelijke gronden om contracten te ontbinden – geen mogelijk tot tussentijdse ontbinding.
Huurder heeft ook bij tijdelijke contracten huurprijsbescherming. Dit betekent dat een huurder, indien hij het oneens is met de hoogte van de huurprijs, naar de Huurcommissie kan om de prijs te laten toetsen.
Huurder heeft dit recht tot 6 maanden na beëindiging van het tijdelijke contract. Een kort huurcontract sluiten tegen buitenproportioneel hoge huur om daarna te ontbinden heeft dus geen zin. Heeft u vragen over het Wettelijke Waarderingsstelsel, wendt u zich dan tot de makelaars van Realestate.nl B.V.
Onzelfstandige woonruimten
Bij onzelfstandige woonruimten zijn de spelregels nagenoeg gelijk aan de boven genoemde voor zelfstandige woonruimten, aangaande opzegging, voortzetting, opzegging door huurder et cetera.
Voor onzelfstandige woonruimten geldt, als eerder genoemd, een afwijkende maximumperiode.
Vijf jaar is hierbij de maximale periode. Korter mag in dit geval ook.
Minimale huurtermijn voor de huurder
Verschillende juristen hebben zich gebogen over de nieuwe huurwetgeving. Het blijft echter angstvallig stil als het gaat over minimum huurperiode voor huurders. Doorgaans wordt bovenstaand opgesomd. Ik herhaal nog graag voor u de zinsnede: “de keerzijde van deze medaille is dat huurder het contract tussentijds kan beëindigen met inachtneming van ten minste 1 maand”. Geen van deze professionals schrijft over een minimum huurperiode.
Mededeling ROZ
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zorgt doorgaans voor contracten die als leidraad dienen voor huurder en verhuurder. Zij hebben ons laten weten begin 2017 met herziende huurcontracten te komen waarin deze wetswijziging is doorgevoerd.